¿Colapso inmobiliario?
- noviembre 29, 2021
¿Colapso inmobiliario?
El fuerte aumento de las tasas hipotecarias, una fuerte caída en las ventas de viviendas y una desaceleración récord de los precios han generado preocupaciones de que el mercado de la vivienda en los Estados Unidos pueda colapsar. La tasa hipotecaria superó el 7, la primera vez en casi dos décadas que las tasas subieron tanto. Los precios de las viviendas en EE. UU. experimentaron una desaceleración récord en agosto, cayendo un 2,6 por ciento, y las ventas de viviendas nuevas cayeron un 11 por ciento en septiembre, según datos publicados por la Oficina del Censo.
Estas tendencias del mercado son un
síntoma de una corrección después de
dos años de crecimiento masivo y que
faltan varios elementos clave presentes
durante el colapso inmobiliario de
2008 en el clima económico actual.
El comienzo de la pandemia vio esfuerzos
de la Reserva Federal y el Congreso para
estimular la economía.
El banco central redujo las tasas de interés a niveles cercanos a cero y los legisladores aprobaron rondas de alivio de COVID-19 para que los estadounidenses puedan sobrevivir y las pequeñas empresas mantengan a los empleados en la nómina.
En medio de la lucha económica, el mercado de la vivienda floreció debido a las tasas hipotecarias extremadamente bajas, la intensa competencia impulsada por el bajo inventario y las opciones de trabajo remoto, y el aumento de los precios de las viviendas. Pero desde marzo de este año, la Reserva Federal ha instituido una serie de aumentos en las tasas de interés para controlar la inflación altísima que ha rondado persistentemente alrededor del 8 por ciento durante meses.
Como resultado de los esfuerzos del banco central, las tasas hipotecarias se han disparado, superando una tasa de interese del 7 por ciento por primera vez desde 2002. Las tasas hipotecarias podrían subir aún más a medida que la Reserva Federal continúa luchando contra la inflación y elevando las tasas de interés.
Esto ha hecho que sea más difícil para los compradores pagar los pagos mensuales mientras los precios de venta siguen siendo altos. El precio de venta promedio de las casas nuevas vendidas el mes pasado fue de $470,600, mientras que el precio de venta promedio fue de $517,700.
El aumento de las tasas hipotecarias ha resultado en una caída general de la demanda, impulsada por la caída en picada de las ventas de viviendas, y una desaceleración récord de los precios.
Además, el número de viviendas bajo contrato cayó por cuarto mes consecutivo, una señal más de una contracción significativa. Hasta este mes, el retroceso en el mercado de la vivienda podría describirse como una especie de regreso a las condiciones previas a la pandemia antes de que las tasas hipotecarias inferiores al 3% encendieran un frenesí de compra de viviendas en 2020 y 2021 Pero ahora tanto las solicitudes de compra de hipotecas como las ventas pendientes están por debajo de los niveles de 2018. Un revés de cuatro años es una corrección seria.
Con las tasas hipotecarias aún elevadas, nos esperan más caídas en las ventas, pero eventualmente deberían traer un alivio de precios para aquellos que necesitan mudarse este invierno. Sin embargo, incluso en medio de la desaceleración, podemos ver que el mercado inmobiliario y la economía en general son marcadamente diferentes de la crisis financiera de 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. En ese momento había un exceso de inventario de viviendas.
Se había
producido un exceso de construcción:
demasiada construcción de viviendas en
relación con las formaciones de hogares.
Tuvimos una gran cantidad de hipotecas
riesgosas que nos pusieron en una posición en
la que cuando ocurrieron caídas en los precios
de las viviendas y se combinaron con una tasa
de desempleo en aumento [hubo] muchas
hipotecas que estaban por debajo del agua y
las tasas de ejecución hipotecaria en aumento,
y tomó algún tiempo para la reducción
del exceso del inventario de viviendas.
El exceso de viviendas fue seguido por cerca de una década de sub-construcción que contribuyó a la escasez de al menos 1 millón sino más de viviendas en la actualidad. Y así, esta falta de oferta aún proporcionará un mínimo de cuán bajo puede llegar porque incluso con una tasa hipotecaria del 7%, es posible que las personas aún necesiten mudarse. Hay factores desencadenantes de la vida que hacen que las personas necesiten comprar una casa, incluso si no necesariamente quieren hacerlo También hay grandes diferencias en los estándares de préstamo hoy en día en comparación con el período previo a la crisis financiera.
Las prácticas anteriores permitieron a los compradores calificar fácilmente para préstamos incluso si no tenían un ingreso de apoyo. Otros factores económicos como el desempleo difieren marcadamente de la crisis financiera de principios de la década de 2000. Los datos del Departamento de Trabajo muestran una tasa de desempleo del 5 por ciento en diciembre de 2008, antes de dispararse al 9,5 por ciento a mediados de 2009,
Las condiciones parecen mejores hoy en día, ya que la tasa de desempleo cayó al 3,5 por ciento el mes pasado. Creo que tenemos que poner algo del reajuste esperado, por doloroso que sea, en alguna perspectiva de que si analizamos mercados que vieron subir los precios en los últimos dos años un 40 o 50 por ciento, una reducción del 15 por ciento todavía mantiene a ese mercado con un precio considerablemente más alto que hace dos años.
